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【樓市新形勢分析系列】汪敦敬:升浪或持續年半

Click:599 Time:2019-05-02 10:54:36 From:文匯報

「假跌論」證真 樓市最準分析員測市

「樓市大好友」祥益地產總裁汪敦敬成為去年來市場上最準的分析員,去年底樓市調整時獨排眾議,堅持樓市是假跌,更預言去年11月27日會是樓市回升分水嶺。汪敦敬昨再度預言,本港樓市將持續上升一段時間,調整後累計升幅可超過三成,並指出香港資金流入已成趨勢,樓價「升到火星」也有可能,認為市民應盡快入市,否則將繼續「後悔終生」。若參考以往樓市調整的數據,此波樓市升浪或持續9至18個月。

最新的差估署樓價指數連升3個月,3月按月升幅2.95%,為2年半以來最大升幅,今年首季累升5%。樓價極速回升,市場一地的眼鏡碎,印證了汪敦敬去年底的「假跌論」,令他成為去年來樓市最準的分析員。他昨日接受香港文匯報訪問時,再為樓市把脉,預言樓市今輪升勢還會持續一段時間,參考以往樓市調整的數據,樓市會上升9至18個月,預計調整後累積升幅為24%至31%,即平頂(回到樓價高位)後再升14%至21%,其後便會向下調整10%,之後會再上升。

樓市有「鐵三角」支持

他指,樓市具備三大支持因素,包括資金多、按揭量少,以及供應不足,三者鼎足成為升市結構。若果結構「改變」,其中一個可能就是資金流入減少,那麼樓價升幅便會放緩。

據金管局早前公佈的貨幣供應數字,總存款量 (M3)連績第4個月上升,並創出新高。汪敦敬指,香港未來會成為另一個「華爾街」,而深圳則會變成另一個「曼克頓」,加上「一帶一路」規劃,香港的「平台」亦正在擴張,因此香港的資金流入增加已成趨勢。所以在資金仍不斷流入下,香港樓價仍有「升到火星」的可能。

「呼吸Plan」買家風險高

被問及可能出現的風險,汪敦敬稱,除了現金流減少的可能外,樓市之中最危險的就是使用樓花「呼吸Plan」購買新盤的人,皆因他們「以最低的購買力買最貴的樓」,若然樓市出現調整,這群人便很可能出現財政問題。汪敦敬亦建議,買家入市前應有跌兩成的準備,避免因市況波動而造成錯誤決定。不過汪氏認為,經過多月調整,現時樓價位處鞏固區內,不算位高勢危,因此「計掂數」的買家可安心入市。

對於政府出招,汪敦敬表示難以預期政府下一步動作,不過汪氏認為最有效的措施是加快樓花銷售,發展商如出現壓力而加快沽貨,樓價則會有調整的機會。他稱,若以以往經驗來看,政府每逢高位時才出招,半年內樓價也不見得會有下跌,因「火氣未衰弱」,如趁樓市下行時「加辣」,那麼樓價壓抑效果便會較為明顯。

2至3房單位具升值潛力

汪敦敬說道,對於一些正在租樓住的市民,他們是最需要置業的一群,如有能力的話,亦應以2房、3房單位優先,因這批單位的升值潛力較大。汪敦敬提到,屯門區的上車盤已買少見少,400萬元以下(包括公屋、居屋及私樓)的放盤已餘下76間左右。汪敦敬指,如以現時起計,十年後無置業的人將會非常後悔。

祥益地產自行編制的祥益樓價指數,去年底樓市調整時,其走勢錄得上升,與中原指數出現背馳。汪敦敬解釋,祥益樓價指數的成份由屯門區所有私人屋苑組成,均屬細單位的參考指標,當時指數上升正好反映市民對細單位的剛性需求,未有因為樓市調整而減少。也許這就是汪氏能夠比別人更看得清樓市的秘技。


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