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房地产标杆价节节上移

Click:372 Time:2017-06-19 09:34:56

     在短短的一个月内,发展商各以超过10亿元的标价,投标两幅政府地段。其中一块是位于女皇镇史德林路的住宅地段,由香港龙光地产及中国南山集团组成的财团以10亿零272万元夺标。另一块是比达达利综合项目地段,最高投标价是新加坡报业控股及日本鹿岛建设的合资公司开出的11亿3200万元。


以尺价而言,女皇镇地段的投标价,相当于容积率每平方英尺1050元,而比达达利项目则是1181元。

女皇镇地段的夺标价比邻近女皇碧苑(Queens Peak)2015年6月的871元最高标价,高出20%。另一方面,比达达利项目的最高投标价,与附近商住综合项目在2014年8月的夺标尺价775元相比较,高出约50%。

发展商最近频频以高价投标土地,一方面是看好房地产市场,另一方面是对土地需求殷切。女皇镇地段的招标,吸引13方人马参与,而比达达利地段则有12方人马进场。

竞标踊跃以及投标尺价高过邻近地区,将可能出现两个情景:一是发展商的盈利率受挤压;二是房地产的标杆价格(benchmark price)往上移。

从房地产市场的走势来看,标杆价格上移的可能性较高。尽管私宅价格在今年第一季连续14个季度下跌,但不少新推出的中档私宅,尺价在1300元至1500元范围。上述的女皇碧苑项目,上个月成交的最高与最低尺价分别是1798元及1429元,中位数尺价则是1688元。

标杆价格是市场可承受的价格,也是发展商在投标土地及售卖房地产时用以参考的作价指标。在房地产市场炽热时,发展商在投标土地时,将标杆价格上移,以提高夺标成功率,但也因此使竞标价及楼盘价格屡创新高。

其实,即使推出降温措施,人们对房地产投资的偏好以及买房保值的传统思维,还是推高了房地产的标杆价格。新私宅价格不断挑战现有的标杆价格,带动了比邻的房子转售价,而这又进一步鼓励发展商在投标时更为激进。在历史的长河中,房价有起有落,但一般上总是在标杆价格之上。

标杆价格上移,也使到住房面积缩小。在土地投标尺价上扬的情况下,发展商将建筑面积缩小,以确保公寓单位的售价,不会超越买家的负担范围。

私宅价格升幅远超工资增长

但从尺价来看,私宅价格上升的幅度其实相当高。房价有上升与下跌的周期,但房地产标杆价格节节上移的总趋势,印证了一般人买房保值的逻辑。对于不少发展商及置业者而言,只要有持守能力,房地产投资最终还是一个回报率高的投资类别。

股市投资者也可从这股乐观情绪中,寻找赚钱的机会。

上个星期,摩根大通银行的研究报告指出,房地产股今年以来上扬24%,比新加坡海峡时报指数13%的增幅优异。它指出,目前房地产股的市账率(P/B,股价与资产比率)是0.86,比平均值1.17低。此外,房地产股的股价也比重估净资产(RNAV)低了25%,因此还有上升的空间。



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