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新加坡房地产市场 每逢下雨必倾盆

Author:联合早报 Click:815 Time:2018-07-16 14:36:55

新加坡政府对房地产市场再次采取收紧措施,近期推出新一轮严厉的房地产降温措施,宣布大幅提升额外买方印花税(ABSD)税率,并降低贷款与估值比率(LTV)顶限,旨在冷却投资需求和开发商购买集体出售地段的势头。其实,政府15个月前才稍稍放宽措施。

市区重建局本月2日公布今年第二季度私宅价格指数预估数据,价格较前一季度上涨3.4%,第一季度环比增幅为3.9%。

这意味自2017年第二季度以来私宅价格上涨9.1%,也标志着在连续四年价格下跌11.6%之后,房地产市场已经见底。当前价格较2013年第三季度的上一次高峰仍低3.6%。

新加坡金融管理局在本月2日召开的年报记者会上表示,买家和银行要警惕“过热”,毕竟过去12个月房地产成交量,较此前的12个月增加25%,且过去12个月新房屋贷款同比增加34%。

然而,鉴于2013年推出的额外买方印花税和60%的总偿债比率,按照3.5%的利率进行压力测试,这仍然能够抑制买方胃口和借款能力,市场并不认为有必要采取任何降温措施。

未来两季成交量料上升

这一系列新的惩罚性措施,在未来两个季度将抑制房地产价格涨势,因为开发商会调整新开盘项目的销售价格。

但成交量不会较今年头五个月下降,因为此前新开盘项目放缓,导致成交量仅同比增加5%至1万零231个单位(新私宅销量同比下降33%至3295个单位,转售销量同比增加45%至6936个单位)。

本月5日晚开发商提前开盘,卖出约1000个单位,买家在新规定于7月6日生效前蜂拥进场、签约买房。

此外,下半年的成交量一般上往往较高。

集体出售势头受干扰

集体出售的势头应会受干扰,对开发商征收的新一轮5%不可豁免的额外买方印花税,可能提高土地储备成本。另外,开发商的额外买方印花税从15%提升至25%,如果一个项目在五年内没有完全卖出,可能还会加大罚金。

尽管未来两年来自集体出售置换住宅的需求支持应会减少,但现在就为集体出售市场降温会带来积极影响,减少2021年和之后的房屋供应,并防止房地产市场进入繁荣—萧条周期。

新一轮措施突如其来且非常严厉。最近的房屋贷款增长率(2018年第一季度同比约增10%)并不算过度。从价格对收入比率来看,新加坡仍是住房最可负担的大城市之一,并且当前较高的利率和总偿债率会抑制市场过热,这与2013年之前利率低且不断下降的情况不同。

随着政府发出最新信号,房地产股票的势头已过,但我们并不认为房地产市场的复苏周期被打破,而是变得更为渐进且可衡量,符合经济和收入增长。

瑞信目前预计2018年房价和销量增长率将低于10%,此前的预测是价格上涨10%至12%,销量增长36%。

风险在于如果房地产需求和价格,并未受到足够控制,政府将采取更多降温措施,尤其是在2021年1月之前的下一次大选到来前。

在本月5日宣布措施之前,富时海峡时报房地产指数今年来已下跌7.5%,因新项目开盘减少、对潜在政策收紧有所忧虑,以及近期中美贸易战在酝酿导致资金流出新加坡市场。

政府宣布措施后,房地产股遭抛售已在意料中,但相比2013年1月11日首次对购买第二套住宅的新加坡公民买家征收额外买方印花税(其他类型购房者则是提高印花税)而言,这次的修正幅度(5%至16%)似乎过大。

在征收额外买方印花税、总偿债率降低之后的12个月内,富时海峡时报房地产指数下跌12.7%。

在当前水平,城市发展的历史本益比为0.91倍,其2016年的低点为0.70倍,也低于历史均值1.17倍;华业集团则为0.59倍,符合历史均值,接近2016年低点0.53倍。这些数字看起来已远离泡沫估值。


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