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【樓市大變局】新盤落成高企 4地區最重貨

Click:512 Time:2019-02-18 17:01:20 From:文匯報

首季租金料受壓 下半年有望回穩

去年新盤落成量已重上逾2萬伙水平,今年估計亦不會相差多少。業界初步估計,今年落成量或會接近2萬伙水平,當中以啟德、將軍澳、大埔白石角及屯門等屬於落成重災區。連續兩年有大量新盤落成,業界相信租金勢必受壓,而因為落成量集中於近月湧現,加上市況仍未明朗,相信首季租金水平將續跌2.5%,至下半年視乎外圍經濟事件走向,租金才有望回復平穩。

政府早前表示會逐步減少私樓供應量,將公私營房屋比例由之前六四比改為七三比,不少評論都認為供應減少必然會推高私樓價格或租金等等,但必須留意,過去三年的房屋施工量均保持高水平。運房局資料顯示,2018年新屋施工量18,400個,2017年有17,000個,2016年有25,500個,換言之,平均每年20,300個,按照樓宇建築進度約三至四年,亦即往後每年平均有近2萬伙落成,對於租金的衝擊值得留意。

將軍澳白石角各逾3000伙

根據業界預測,今年或將會有接近2萬伙落成,香港文匯報根據新盤預計關鍵日期推算,推算有四個地區屬於新盤落成量重災區,分別為啟德、將軍澳、大埔白石角及屯門,當中以將軍澳及大埔白石角最為嚴峻,將軍澳三個新盤MALIBU、晉海及晉海II,合共已有3,772個單位落成,大埔白石角雲滙、嘉熙、海日灣三個新盤,合共亦有多達3,233伙落成。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指,新盤落成量較多的地區,對於該區租金將形成一定壓力。好像將軍澳,今年內預計有幾個新盤在接近時間內落成,樓盤伙數動輒過千伙,假設當中有兩至三成用作放租,該區便多了近千個租盤,租客選擇多,業主自不然會面對壓力,如果想早些租出,則租金無可避免要作出下調。

全年租金料錄2%跌幅

他預料,今年全年租金走勢會是「先跌後回升」的格局,首季屬傳統租賃淡季,加上租金受壓於大市氣氛低迷,落成量亦持續上升,預料續跌2.5%,承接去年第4季租金下跌3%的跌勢,但踏入年中租賃旺季,因應租客需求增加,租賃市場可望有轉機,下半年或止跌回升,令全年租金走勢得以平穩過渡。

然而,一些供應較多地區,因為供過於求影響,今年租金或落後於大市,全年仍錄約2%跌幅,須要待新盤落成潮過後才會回升。

業內人士指,最近市場上出現的情況是供應及需求都上升,不少業主因為樓市下跌而轉賣為租,但同時間亦有買家等待樓價下跌或政府居屋供應等而轉入租市,兩者互相抵消影響,令租金跌幅相對於樓價跌幅較細。雖然如此,但一些供應重災區由於供應量於短時間內急升,必然會出現「人踩人」效應,租金水平拾級而下無法避免。


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